Суддя Верховного Суду у Касаційному адміністративному суді Наталія Шевцова, суддя ВС у Касаційному господарському суді Юрій Чумак, суддя ВС у Касаційному цивільному суді Владислав Шипович і начальник відділу аналітичної та правової роботи Великої Палати Верховного Суду департаменту аналітичної та правової роботи ВС Людмила Козловська взяли участь у круглому столі «Обговорення законодавчих ініціатив щодо усунення земельних схем при забудовах державної та комунальної землі», організованому Комітетом Верховної Ради України з питань економічного розвитку спільно з аналітичним центром EU-LEAP.

На заході обговорювали проєкти Законів України «Про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення будівництва об'єктів на державних та комунальних землях на умовах публічно-приватного партнерства» (реєстр. № 14038) і «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення прозорого та ефективного розпорядження об'єктами державної та комунальної власності для цілей інвестиційної діяльності» (реєстр. № 14039).

У законопроєкті № 14038 запропоновано заборонити забудову на державній землі через неконтрольовані інвестиційні договори поза рамками земельного законодавства або механізму публічно-приватного партнерства. А законопроєкт № 14039 містить пропозицію обмежити площу, яку можна отримати без торгів під об'єкт нерухомості: лише те, що реально потрібно для обслуговування будівлі. Все понад це – тільки через аукціон.

Як зазначалося на заході, відповідні зміни покликані унеможливити схеми, через які державна і комунальна земля роками перетікає у приватні руки поза конкурентними процедурами.

Наталія Шевцова зауважила, що законопроєкт № 14039 передбачає зміни, зокрема, до ст. 120 ЗК України щодо порядку передачі земельних ділянок у власність або користування. У разі виявлення ознак недостовірності в поданих документах органи виконавчої влади або місцевого самоврядування мають звертатися до суду за захистом права та законного інтересу держави або територіальної громади. Предметом такого звернення є встановлення факту недостовірності документів, що посвідчують право власності на об’єкт нерухомого майна. Разом з тим КАС України не передбачає такого способу захисту, як встановлення певних фактів.

Суддя зауважила, що згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 1 квітня 2010 року № 1-б/2010 органи місцевого самоврядування під час вирішення питань про передачу земельних ділянок у власність або користування (ст. 12 ЗК України) діють як суб’єкти владних повноважень. Отже, такі спори належать до юрисдикції адміністративних судів. Для усунення процесуальних розбіжностей спікерка запропонувала чітко визначити в законопроєкті юрисдикцію суду, до якого мають звертатися органи влади, оскільки саме адміністративні суди перевірятимуть рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про передачу цих земельних ділянок у власність або користування в разі їх оскарження.

Юрій Чумак висловив підтримку законопроєктів, оскільки запропоновані для врегулювання питання дійсно потребують удосконалення з боку законодавця.

Стосовно врегулювання питання інвестиційних договорів суддя звернув увагу, що в контексті земельних відносин такі договори зазвичай укладають саме постійні користувачі земельних ділянок. Але Верховний Суд уже неодноразово висловлював позицію, що лише власник землі, а не постійний користувач, має право на розпорядження землею. З метою обходу цих правових позицій сторони укладають договори спільної діяльності або схожі договори, які не передбачать передання земельної ділянки.  

Крім того, суддя зазначив, що першочергово треба реформувати інститут постійного користування землею з метою чіткого врегулювання повноважень постійного користувача на використання наданої землі лише за профілем діяльності, передбачити вилучення надлишкових земельних ділянок у постійних користувачів, які не мають можливості використовувати землю за профілем.

Стосовно другого законопроєкту Юрій Чумак зауважив, що Верховний Суд вже напрацював судову практику з цього питання і зробив висновок: значне перевищення розміру земельної ділянки відносно розміру об’єкта нерухомості є підставою для визнання договору оренди землі недійсним. Водночас, зазначив доповідач, визначальним є саме питання максимально необхідного розміру земельної ділянки для обслуговування будівлі, споруди. Це питання чітко не врегульоване, що часто стає підставою судових спорів. Якщо буде більш чітко регламентоване питання необхідного розміру, то кількість спорів значно зменшиться, що й пропонується у відповідному законопроєкті.

Людмила Козловська акцентувала на проблемі прихованого користування земельними ділянками комунальної та державної власності внаслідок укладення правочинів щодо об'єктів, належних до земельної ділянки. Зокрема, йшлося про проблему укладення договорів оренди заасфальтованих майданчиків, що можуть приховувати договори оренди земельних ділянок, укладені всупереч вимогам законодавства про оренду землі.

Доповідачка звернула увагу також на колізії в законодавстві щодо відчуження гідротехнічних споруд. Визначена законодавцем у ст. 388 ЦК України неможливість витребування гідротехнічних споруд, які  встановлені на водних об'єктах державної та комунальної власності, зумовлює набуття приватної власності на такі гідротехнічні  споруди в силу ст. 330 ЦК України, що не відповідає спеціальним нормам законодавства і потребує узгодження відповідних правових норм.

Підсумовуючи виступи представників Верховного Суду, Владислав Шипович зауважив, що законодавчі ініціативи щодо усунення земельних схем при забудові державної та комунальної землі мають встановити чіткі й передбачувані правила для всіх учасників відповідних правовідносин. При цьому у фокусі дискусії завжди залишаються права і свободи людини, а запропоновані зміни до законодавства мають бути спрямовані на унеможливлення незаконного відчуження земельних ділянок та запобігання ситуаціям, коли на таких ділянках вже зведені багатоквартирні будинки і фізичні особи, які придбали житло, фактично стають заручниками недобросовісних забудовників.

Верховний Суд